Домик у моря

Понедельник, 17 октября 2011 г.
Рубрика: Отдых в Крыму -> Новости Крыма
Метки: |
Просмотров: 2414

Балаклава

Уже несколько лет на строительство жилья в Крыму приходится около 30% в общеукраинской структуре местных инвестиций в строительство квартир и индивидуальных домов. Кроме того, до прошлого года существенные средства в курортную недвижимость “вливали” россияне.

“В 2005 г. доля сделок по жилой недвижимости с участием россиян составляла 40-45% в общем их количестве. Сейчас — около 15%. Сказывается накал в отношениях между Украиной и Россией, а также черный PR Крыма, количество которого в российских СМИ увеличивается из года в год”, — характеризует ситуацию Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости компании “СоюзСтройТехнология” (г.Симферополь; проектирование и строительство; с 1999 г.; около 1 тыс.чел.).

Прочих иностранцев, которые инвестируют в недвижимость в АРК (обеспечивают менее 4% в общей структуре инвестиций в Крым), от полуострова отпугивает нестабильность политической ситуации в Украине. “Постоянные неоправданные слухи о войнах в Крыму или за Крым, о переходе полуострова в состав России и т.д. отпугивают потенциальных покупателей из дальнего зарубежья”, — сетует г-жа Петрусевич.

По оценкам застройщиков, в целом за последние два месяца спрос на приморское жилье снизился на 10-15%.

Крымские цены

С точки зрения перспективности развития рынка недвижимости, крымские территории разделяют по географическому принципу. Самой дорогой считается береговая полоса ЮБК от бухты Ласпи до Алушты.

Земля в этом районе стоит от $20-30 тыс. за 1 сотку в некотором удалении от моря и в горах и до $70-80 тыс. за 1 сотку — непосредственно у моря. Цены на первичном рынке жилья колеблются от $1,5 тыс. (Гаспра, Кореиз) до более чем $5 тыс. за 1 кв.м (Ялта).

Причем за прошлый год цены на недвижимость, например, в Ялте выросли на 15%. Такую дороговизну застройщики объясняют нехваткой земли на ЮБК.

“Ввиду дефицита земель на ЮБК застройщики активно инвестируют в участки в Евпатории и Севастополе, где земля, как минимум, в 3 раза дешевле, чем на Южном берегу, а предложений еще достаточно”, — говорит о наметившейся тенденции Владимир Шапоров, аналитик АН “Мультидом” (г.Севастополь; с 1995 г.; более 100 чел.). Наличие недорогих участков позволяет застройщикам возводить сравнительно доступное, по крымским меркам, жилье.

Например, в Евпатории стоимость 1 кв.м в новостройках составляет около $1,4 тыс., в Керчи — $1,2 тыс. “Средняя цена 1 кв.м в севастопольских новостройках эконом-класса сегодня достигает $1,1 тыс. В элитных многоэтажных комплексах, расположенных возле моря, — $1,6-2 тыс.”, — констатирует Александр Поддубный, директор международной девелоперской компании “AESI” (г.Киев; девелопмент, строительство, продажа недвижимости; с 2006 г.; 58 чел.).

По словам крымских операторов, на полуострове из более чем 60 застройщиков с помощью ипотечных кредитов продают жилье не более 10%. Остальные предоставляют покупателям рассрочку.

Поэтому, продолжают уверять застройщики, в отличие от других регионов Украины, ужесточение условий кредитования вряд ли существенно повлияет на ситуацию со спросом. И это несмотря на то, что в 2008 г. цены на квартиры могут повыситься еще на 15-30%.

В формате

Курортная направленность АРК, несом­ненно, влияет на формат возводимых там объектов. По словам Ирины Кабановой, руководителя департамента продаж и маркетинга компании “Arden Investment Ukraine”, сегодня на ЮБК на стадиях проектирования и строительства находятся более 70 объектов, из них около 30 — в Ялте, остальные — в Алуште, Гаспре, Гурзуфе, Алупке.

В 2008 г. на ЮБК предполагают ввести в эксплуатацию примерно 160 тыс.кв.м квартир и апартаментов. Более 85% возводимых объектов — жилые дома и комплексы, апартаменты и эллинги. Остальные 15% — коттеджи, таунхаусы и виллы.

Основной формат предложений в прибрежной зоне ЮБК — апартаменты в рекреационных комплексах (25 комплексов). Они либо возникают на базе реконструированных санаториев (курортный клуб “Черноморский” в Никите; “Сосновая Роща” в Гаспре), либо возводятся непосредственно в прибрежной зоне (клубный квартал “Аристократ”, “Дарсан палас”, “Апарт отель-Ялта”, “Дача доктора Штейнгольца”, “Гранд Палас” в Алуште; “Резиденция Солнца”, “Эдельвейс Хаус” в Гурзуфе; “Ясная Поляна” в Гаспре и др.).

Второй формат, характерный для ЮБК, — домовладения в коттеджных городках. По данным аналитиков компании “Маркет-Крым” (г.Севастополь; маркетинг и продажа недвижимости; с 2007 г.; 10 чел.), всего в Крыму 19 коттеджных поселков.

Еще 15 городков — на этапе строительства, 11 — в стадии проектных работ. На начало 2008 г. средние цены на 1 кв.м в коттеджных поселках Крыма стартовали от $1,1 тыс. На ЮБК они колеблются в диапазоне $1,6-3,5 тыс. за 1 кв.м.

Как отмечают эксперты, из-за ограниченного количества земельных участков на побережье строительство коттеджных поселков постепенно смещается в предгорье ЮБК.

Ах, Одесса…

В отличие от большинства городов-курортов Крыма, которые замирают в межсезонье, Одесса живет деловой и культурной жизнью круглый год. “Традиционным местом расположения курортной недвижимости в Одессе являются микрорайон “Большой Фонтан”, пляж Аркадия, Французский бульвар. Также к курортной недвижимости могут быть отнесены отдельные объекты, территориально расположенные в деловом центре, но в непосредственной близости от побережья”, — объясняет специ­фику одесского рынка Олег Никифоров, управляющий маркетинговой компании RDC — маркетинговый консультант ИСГ “Прогресс-Строй” (г.Одесса; с 2001 г.; более 3 тыс.чел.). Как отмечают застройщики, большинство объектов, расположенных в “курортных” микрорайонах Одессы, — жилье “бизнес-класса”.

Кроме многоэтажного жилья в Одессе и ее пригородах ведется строительство 23 коттеджных поселков, из которых 15 — в самой Одессе. Цена жилья в поселке, расположенном непосредственно в городе, колеблется в диапазоне $1,5-5 тыс. за 1 кв.м. Стоимость земли в курортном районе в черте Одессы достигает $150-200 тыс. за 1 сотку, земельных участков вне черты города, но в непосредственной близости от побережья — $5-15 тыс. за 1 сотку.

Эконом-побережье

В отличие от Одесского региона, потенциал других курортных зон Черноморского побережья, в частности, Херсонской и Николаевской областей, только начинает раскрываться. Например, три-четыре года назад началось бурное развитие поселка Железный порт. Основные курортные объекты поселка — мини-пансионаты. Их строительство окупается за два-три года, поэтому ежегодный прирост новых объектов в данном сегменте составляет около 20%.

“Делать бизнес” на рынок Железного порта приходят в основном небольшие девелоперские компании из Львова, Днепропетровска, Донецка, Житомира, Николаева. Крупных девелоперов этот населенный пункт интересует мало.

“Из-за плывунов в Железном порту самые высокие здания имеют 3 этажа”, — объясняет Игорь Алексеев, директор АН “Алексград” (г.Херсон; с 2001 г.; 4 чел.). В связи с этим первичный рынок жилья в Железном порту представлен в основном индивидуальными домами. За “квадрат” в доме просят $1,5 тыс., за земельный участок на “первой линии” — $20-22 тыс. за 1 сотку. В удалении от моря землю можно купить и по $2 тыс. за 1 сот­ку.

Современные коттеджные поселки (кондоминиумы из 10-20 домов) начали строить и в Бердянске. Цены на коттеджи в них стартуют от $1,5 за 1 кв.м. По словам Дениса Козетова, директора Объединения специалистов по недвижимости (риелторов) Бердянска (г.Бердянск, Запорожская обл.; с 2005 г.; 5 компаний-членов), жилье для отдыха в Бердянске покупают в основном жители Донецкой, Днепропетровской, Запорожской областей.

Инвестиционные перспективы

Как утверждают эксперты, себестоимость строительства недвижимости в Крыму выше, чем в других регионах Украины. Например, себестоимость жилья эконом-класса на полуострове составляет $1,5 тыс. за 1 кв.м (тогда как в Киеве, как опять-таки утверждают эксперты, — около $1,2 тыс. — Ред.), объектов класса “премиум/де-люкс” — от $2,6 тыс. Если добавить озеленение территории, себестоимость доходит до $3,5 тыс. за 1 кв.м.

Кстати, по словам Дениса Коляки, генерального директора компании “Антал-Сервис” (г.Киев; девелопмент, строительство, операции с недвижимостью; с 2006 г.; 130 чел.), доходность строительства в Крыму очень зависит от территориального фактора. Например, на ЮБК она будет выше, чем, скажем, на востоке полуострова. В целом, как уверяют операторы, чтобы девелопер получил свой доход на уровне 17-20% в год, цена продажи объекта должна быть $7-7,5 тыс. за 1 кв.м.

Впрочем, говорить о своей доходности девелоперы не любят. Гораздо охотнее они пропагандируют инвестиционную привлекательность приобретения объектов недвижимости. По данным некоторых девелоперов, апартаменты, расположенные на ЮБК, окупаются за пять лет (пессимисты думают иначе — см. “О ренте” на стр.118). За прошлый и начало этого года жилье на Южном берегу подорожало в среднем на 30%.

В ближайшие несколько лет риелторы прогнозируют рост цен еще на 50-70%. Однако существует и другая точка зрения. Некоторые специалисты утверждают, что если жилье на полуострове еще больше подорожает, девелоперам останется уповать разве что на иностранных покупателей, количество которых, увы, сокращается. 

О ренте

Ярослав Цуканов, директор Link Development (г.Киев; девелопмент; с 2006 г.; 12 чел.):

— При покупке курортных “квадратов” цель получения рентного дохода преследуется нечасто. Апартаменты с видом на море невозможно купить дешевле $5 тыс. за 1 кв.м. Еще $1 тыс. за 1 кв.м придется вложить в отделку.

В то же время аренда таких апартаментов — $100 в сутки. Так что окупаемость объекта составит не менее 10 лет. Учитывая это, в аренду недвижимость сдают в основном местные жители. При этом доходность такого бизнеса — низкая.

Во-первых, в Крыму достаточно короткий сезон (в среднем 45 дней в году). Во-вторых, на полуострове нет качественной развлекательной инф­раструктуры, которая могла бы привлечь туристов в межсезонье.

Об инвестиционных перспективах

Ирина Кабанова (36), руководитель департамента продаж и маркетинга компании “Arden Investment Ukraine” (г.Киев; девелопмент):

— По нашим данным, более 55% сделок на ЮБК носят инвестиционный характер. Очень многие девелоперы начинают продавать объекты на стадии фундамента, когда цены максимально выгодны для инвестирования.

Около 30% приобретений покупатели совершают для себя, в качестве курортного жилья, резиденции для сезонного пребывания и оздоровления семьи. Для постоянного проживания покупают не более 10-15% объектов, и в основном это не самое дорогое жилье.

twitter.com facebook.com vkontakte.ru mail.ru liveinternet.ru
Оставьте комментарий!

Комментарии модерируются.

Если Вы бывали в Судаке - напишите комментарий, нам интересны Ваши мысли про наш сайт.

(обязательно)

велосипеды comanche